租赁合同（上）——真题与解析

「16-03-60」

(多选题)居民甲将房屋出租给乙，乙经甲同意对承租房进行了装修并转租给丙。丙擅自更改房屋承重结构，导致房屋受损。对此，下列哪些选项是正确的？

A.无论有无约定，乙均有权于租赁期满时请求甲补偿装修费用

B.甲可请求丙承担违约责任

C.甲可请求丙承担侵权责任

D.甲可请求乙承担违约责任

「18-02-未知」

（单选题）赵某依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设，并于2017年6月完成了房屋的内外装修，但一直未办理房屋的初始登记。2017年9月，赵某将房屋出租给乙医院，约定租期十年，每年租金50万元，租金每五年支付一次。赵某依约定收取了乙医院前五年的租金。2018年9月1日，赵某将该房屋所有权的三分之二赠与给儿子小赵，并就赠与合同办理了公证手续。同年9月3日，赵某又到房产登记机构依赠与合同的约定办理房屋所有权的变更登记。关于后面五年的房屋租金归属，以下说法正确的是？

A.归赵某

B.归小赵

C.赵某、小赵对医院形成按份债权

D.赵某、小赵对医院形成连带债权

「19-02-17」

（多选题）甲为了女儿上学方便与乙签订了房屋租赁合同，租期2年，不得擅自转租。后因甲在学校旁购买了一套房屋，未经乙同意便将房屋转租给了丙，租期为3年。后乙因收水费发现房屋里住的非甲，但未置可否。1年后，乙将房屋卖给丁并办理了过户登记手续。关于本案，下列选项不正确的有？

A.丁可以请求丙搬离房屋

B.甲丙之间的转租合同无效

C.甲与丙的合同因超出原租赁合同期限而无效

D.丁可以追究甲的违约责任

「16-03-60」

【答案】CD

【考点】租赁合同、合法转租、装饰装修物的处理、合同的相对性

【解析】

《城镇房屋租赁合同解释》第10条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

《城镇房屋租赁合同解释》第12条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。故A选项错误。

《民法典》第465条第2款规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

本题中，甲、乙和乙、丙之间均存在合同关系，但甲与丙之间不存在合同关系，所以，甲不能请求丙承担违约责任。甲丙间没有合同关系，故不存在违约责任问题，B错误，不选。

《民法典》第593条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。

《民法典》第716条第1款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的承租人应当赔偿损失。

本题中，丙损坏甲的房屋，意味着乙应向甲承担未尽妥善保管义务的违约责任。由于丙的行为，导致乙未能履行其维护租赁物完整的义务，所以，乙对甲负违约责任，换言之，对外，乙、丙应对甲承担不真正连带责任；对内，丙为最终责任承担者。故C选项正确，D选项正确。

综上，本题选择CD。

「18-02-未知」

【答案】D

【考点】买卖不破租赁、因共有物所生债权债务的享有与负担

【解析】

《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《民法典》第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

《民法典》第232条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

据此，赵某合法建造房屋，赵某无须办理房屋所有权的初始登记，自事实行为成就时（所建造的每一间房屋封顶时），发生物权变动的效果，赵某取得房屋的所有权。

赵某将其单独的房屋所有权的三分之二赠与儿子小赵，赵某须先办理初始登记，在办理完毕房屋所有权变更登记时，发生物权效力，房屋由赵某单独所有变更为赵某与小赵按份共有。

《民法典》第725条规定，租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

据此，赵某与乙医院有效房屋租赁合同存续期间，租赁房屋所有权发生变动的，根据“所有权变动不破除租赁关系”规则，自租赁物所有权变动之时，新的所有权人（按份共有人赵某与小赵）法定承受出租人地位。

《民法典》第307条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

据此，租赁房屋变更为按份共有后，赵某与小赵法定承受出租人地位，出租人对承租人乙医院享有的合同债权，即属于因按份共有物所生的合同债权，根据《民法典》第307条的规定，应当认定为连带债权。

故本题唯一正确的答案为D选项。

「19-02-17」

【答案】ABCD

【考点】买卖不破租赁、转租、合同相对性

【解析】

《民法典》第718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

出租人乙发现转租事由之日起6个月内未提出异议（“未置可否”为关键词，表明未提出异议），则转租合同合法有效。1年后，乙将房屋给丁，即“先租后卖”，适用“买卖不破租赁规则”。丁不可以请求丙搬离房屋。故A项说法不正确，当选。

出租人乙发现转租事由之日起6个月内未提出异议，则转租合同合法有效。故B项说法不正确，当选。

《民法典》第717条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

据此可知，转租期限超过剩余租期的部分无效，而非全部无效。故C项说法不正确，当选。

乙将房屋出卖给丁时，并未书面告知房屋已经出租的事实。因此，丁可以基于合法有效的房屋买卖合同追究乙的违约责任而与甲无关，丁与甲之间不存在直接合同关系，不可以追究甲的违约责任。故D项说法不正确，当选。

综上所述，本题的正确答案为ABCD。

租赁合同（中）——真题与解析

「15-03-11」

(单选题)甲将房屋租给乙，在租赁期内未通知乙就把房屋出卖并过户给不知情的丙。乙得知后劝丙退出该交易，丙拒绝。关于乙可以采取的民事救济措施，下列哪一选项是正确的？

A.请求解除租赁合同，因甲出卖房屋未通知乙，构成重大违约

B.请求法院确认买卖合同无效

C.主张由丙承担侵权责任，因丙侵犯了乙的优先购买权

D.主张由甲承担赔偿责任，因甲出卖房屋未通知乙而侵犯了乙的优先购买权

「15-03-59」

(多选题)甲将其临街房屋和院子出租给乙作为汽车修理场所。经甲同意，乙先后两次自费扩建多间房屋作为烤漆车间。乙在又一次扩建报批过程中发现，甲出租的全部房屋均未经过城市规划部门批准，属于违章建筑。下列哪些选项是正确的？

A.租赁合同无效

B.因甲、乙对于扩建房屋都有过错，应分担扩建房屋的费用

C.因甲未告知乙租赁物为违章建筑，乙可解除租赁合同

D.乙可继续履行合同，待违章建筑被有关部门确认并影响租赁物使用时，再向甲主张违约责任

「17-03-60」

(多选题)居民甲经主管部门批准修建了一排临时门面房，核准使用期限为2年，甲将其中一间租给乙开餐馆，租期2年。期满后未办理延长使用期限手续，甲又将该房出租给了丙，并签订了1年的租赁合同。因租金问题，发生争议。下列哪些选项是正确的?

A.甲与乙的租赁合同无效

B.甲与丙的租赁合同无效

C.甲无权将该房继续出租给丙

D.甲无权向丙收取该年租金

「15-03-11」

【答案】D

【考点】房屋租赁合同、房屋承租人的优先购买权、买卖不破租赁、法定解除

【解析】

《民法典》第725条规定，租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《民法典》第563条第1款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

据此，丙取得房屋所有权之时，适用“所有权变动不破除租赁关系”规则，丙法定承受出租人地位。所以，向丙出卖房屋时，甲未通知乙，仅系违反从给付义务且不会导致乙合同目的不能实现的后果，不属于根本违约，根据《民法典》第563条笫1款的规定，乙不享有法定解除权。故A选项错误。

《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

据此可知，承租人只能请求出租人承担赔偿责任，并不能主张甲与丙签订的房屋买卖合同无效，B错误，D正确。

丙系善意的受让人，对乙的优先购买权遭受的侵害无过错，丙无须对乙承担侵权责任。故C选项错误。

综上，本题选D。

「15-03-59」

【答案】AB

【考点】房屋租赁合同、扩建费用的承担

【解析】

《城镇房屋租赁合同解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

本题中，甲出租给乙的房屋，未经规划许可，属“违章建筑”，以其为标的物的房屋租赁合同无效。故A正确，选。

《城镇房屋租赁合同解释》第14条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

本题中，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。故B正确，选。

甲乙二人签订的房屋租赁合同无效，无效合同不存在解除问题，也不存在违约责任问题，C、D错误，不选。

综上，本题选AB。

「17-03-60」

【答案】BCD

【考点】房屋租赁合同、租赁合同的效力

【解析】

《城镇房屋租赁合同解释》第3条第1款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

甲经主管部门批准建造的临时建筑，在批准的2年使用期限内属于“合法建筑”，甲以其为标的物与乙订立房屋租赁合同，租赁合同有效。故A选项错误。

《城镇房屋租赁合同解释》第3条第2款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

批准的2年使用期限届满，未依法办理延期手续，该临时建筑属于“违章建筑”，甲以其为标的物与丙订立房屋租赁合同，租赁合同无效。故B选项正确，C选项正确。

《城镇房屋租赁合同解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

所以，对于无效租赁合同，甲无权要求丙支付租金，只能要求参照合同支付使用费用，此项债权的性质属于不当得利而不是合同债权，故D项正确。

综上所述，本题答案为BCD。

租赁合同（下）——真题与解析

「16-03-88」

(不定项)甲、乙、丙三人签订合伙协议并开始经营，但未取字号，未登记，也未推举负责人。其间，合伙人与顺利融资租赁公司签订融资租赁合同，租赁淀粉加工设备一台，约定租赁期限届满后设备归承租人所有。合同签订后，出租人按照承租人的选择和要求向设备生产商丁公司支付了价款。

如租赁期间因设备自身原因停机，造成承租人损失。下列说法正确的是？

A.出租人应减少租金

B.应由丁公司修理并赔偿损失

C.承租人向丁公司请求承担责任时，出租人有协助义务

D.出租人与丁公司承担连带责任

「17-03-61」

(多选题)甲融资租赁公司与乙公司签订融资租赁合同，约定乙公司向甲公司转让一套生产设备，转让价为评估机构评估的市场价200万元，再租给乙公司使用2年，乙公司向甲公司支付租金300万元。合同履行过程中，因乙公司拖欠租金，甲公司诉至法院。下列哪些选项是正确的?

A.甲公司与乙公司之间为资金拆借关系

B.甲公司与乙公司之间为融资租赁合同关系

C.甲公司与乙公司约定的年利率超过24%的部分无效

D.甲公司已取得生产设备的所有权

「16-03-88」

【答案】BC

【考点】融资租赁合同

【解析】

《民法典》第747条规定，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

因融资租赁合同在本质上系“以融物为手段”，“以融资为目的”的合同，除例外情形（承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物）外，对于租赁物的瑕疵，出租人不对承租人承担瑕疵担保责任（违约责任）。故D选项错误。

《民法典》第741条规定，出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。

据此，在融资租赁合同，当对于租赁物的瑕疵，承租人享有向出卖人索赔的权利，出租人负有协助的义务。故B选项正确，C选项正确。

《融资租赁合同解释》第6条规定，承租人对出卖人行使索赔权，不影响其履行融资租赁合同项下支付租金的义务，但承租人以依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物为由，主张减轻或者免除相应租金支付义务的除外。

据此，对于租赁物的瑕疵，因出租人对承租人不负担瑕疵担保责任，除例外情形（承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物）外，承租人对出租人不享有履行抗辩权，无权主张拒绝支付全部或者部分租金。故A选项错误。

综上，本题选择BC。

「17-03-61」

【答案】BD

【考点】融资租赁合同、占有改定

【解析】

《民法典》第735条第1款规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

《民法典》第735条第2款规定，承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，承租人和出卖人系同一人不影响融资租赁合同的成立。

融资租赁合同虽系出租人与承租人间的一个独立合同，但融资租赁合同涉及三方当事人(出租人、承租人与出卖人)和两个合同(出卖人与出租人间的买卖合同以及出租人与承租人间的融资租赁合同)。

本题中，乙将其设备出卖给甲之后，甲作为所有权人将该设备融资租赁给乙。虽然乙同时具有出卖人与承租人的身份，但仍符合融资租赁合同的全部特征，属于“售后回租”类型的融资租赁合同。故A选项错误，B选项正确。

融资租赁合同系以融物为手段，以融资为目的的合同。对融资租赁合同中租赁物价值与租金之间的比例关系，法律并未以强制性规范予以限制(存有法律漏洞)。在具体个案中，若从“禁止暴利”的目的出发，需要对融资租赁合同中租赁物价值与租金之间的比例关系予以限制，可采用的方法之一是“类推”适用法律关于借款合同利率上限的强制性规范。

对此，根据《民间借贷规定》第26条规定，出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称‘一年期贷款市场报价利率’，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。（【注意】截止修订真题时，一年期贷款市场报价利率四倍为15.4%）。

本题中，由于约定乙公司按25%的年利率支付租金（利息），超过一年期贷款市场报价利率四倍，即15.4%，因此，甲公司、乙公司支付租金（利息）的部分有效，但是超过15.4%的约定无效。故C选项错误。

《民法典》第228条规定，动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

《民法典》第757条规定，出租人和承租人可以约定租赁期限届满租赁物的归属；对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。

本题中，乙将设备出卖给甲之时，虽未向甲完成现实交付，但通过两个约定以占有改定的方式完成交付(第一个约定是“甲取得设备的所有权”；第二个约定是“甲、乙间成立融资租赁合同之占有媒介关系，由甲基于该占有媒介关系取得该设备的间接占有，以代现实交付”)。占有改定之时(即两个约定生效之时)，甲取得设备所有权。故D选项正确。

综上所述，本题答案为BD。